Contratto di locazione: tutto quello che devi sapere

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Tra i dubbi maggiormente ricorrenti nell’ambito dei bonus edilizi per gli eredi è comprendere il momento di fruizione. In caso di eredità occorre procedere prima o solo a seguito della successione?

vademecum contratto di locazione
Vademecum contratto di locazione

Cosa conviene di più oggi: comprare casa o vivere in affitto?

Questo è il dilemma che affligge molte coppie che scelgono di vivere insieme. La scelta tra le due opzioni non è delle più facili.

Acquistando una casa naturalmente si deve pensare ad accendere un mutuo qualora non si disponga della liquidità nell’immediato. Nell’altro caso occorrerà valutare attentamente il canone di affitto richiesto.

Cerchiamo di capire meglio cosa si intende esattamente per canone di locazione.

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Definizione del canone di locazione

Partiamo da una fonte che conosciamo bene, il codice civile. In base all’articolo 1571 c.c.

“La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.

Leggendo queste righe capiamo che gli elementi fondamentali che determinano la formazione di un accordo contrattuale sono:

  • il carattere oneroso della prestazione che lo distingue da altre forme contrattuali (es. comodato);
  • il consenso tra le parti necessario affinché si possa stipulare il contratto;
  • l’aspetto commutativo dove figurano delle controprestazioni sia qualitativamente che quantitativamente;
  • la durata per cui il rapporto si protrae per un periodo di tempo specifico.

L’affitto di un immobile impone dunque al conduttore il pagamento di una certa quota al locatore che ne concede il godimento.

Canone che può essere corrisposto versando una somma di denaro

oppure

attraverso altra prestazione apprezzabile al locatore in termini economici.

Tipologie di contratto di locazione

A seconda della destinazione dell’immobile il contratto di affitto si distingue in tre varianti:

  • affitto con finalità diversa dall’abitazione;
  • locazione a scopo abitativo;
  • locazione speciale (es. affitto a uso transitorio, contratto per foresteria, locazione a studenti universitari).

Contratto di locazione commerciale

Questo tipo di contratto concerne la locazione di immobili utilizzati a fini professionali, turistici, industriali, commerciali e artigianali.

Diversamente dalle altre tipologie di contratto quello a uso commerciale prevede, alla scadenza,

il rinnovo tacito e automatico per un periodo di ulteriori 6 o 9 anni che varia in base all’attività esercitata.

Eventualmente è possibile per le parti accordarsi su un periodo di locazione più lungo al momento del primo rinnovo.

Contratto a uso abitativo

Come si comprende dal nome è un contratto destinato a immobili locali a scopo abitativo di un soggetto e del nucleo familiare.

Esso consta in varie forme che dipendono dalle esigenze del conduttore e del locatore:

  • affitto con canone libero con una durata pari a 4+4 annualità;
  • locazione a canone concordato che prevede una durata pari a 3+2;
  • affitto a studenti universitari con contratto che varia da 3 a 6 mesi;
  • locazione a uso transitorio con durata da 1 a 18 mesi.

Contratto a uso transitorio

Si tratta di una tipologia di affitto utilizzato per brevi periodi di tempo per soddisfare particolari esigenze, escludendo dalla categoria la locazione turistica.

Come anticipato ha una durata massima di 18 mesi.

Contratto a canone concordato

Rispetto al contratto a canone libero citato precedentemente, quello concordato prevede la possibilità di poter definire un valore, una durata e altra particolari condizioni definite fra proprietario e conduttore.

Questa formula consente sì la determinazione del canone ma resta il fatto che

le parti non sono completamente libere di scegliere essendo queste parzialmente vincolate da soglie minime e massime.

Contratto di locazione: imposte

Anche nell’ambito della tassazione dobbiamo effettuare un distinguo tra contratto di locazione con tassazione ordinaria e contratto con cedolare secca. Vediamo nel dettaglio in che cosa si differenziano.

La prima tipologia si concretizza nel momento in cui non viene effettuata alcuna scelta. La tassazione ai fini IRPEF si configura nelle seguenti riduzioni del canone:

  • 5% per contratti a canone libero;
  • 25% relativo a immobili situati nella città di Venezia e nelle isole circostanti (Giudecca, Murano e Burano);
  • 30% in Comuni ad elevata densità di popolazione con locazione a canone concordato;
  • 35% per immobili di interesse storico o artistico.

Il contratto di locazione con cedolare secca invece prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (concernenti la componente derivante dal reddito dell’immobile. In questo caso, diversamente da quanto previsto ordinariamente,

l’imposta di registro e l’imposta di bollo non vanno versate.

Tuttavia, questo particolare regime solamente quei soggetti che non affittano l’immobile a scopo commerciale, per l’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Ammesso dunque solo lo scopo abitativo.

Registrazione, cessione e proroga

La registrazione del contratto di locazione può avvenire secondo due modalità distinte: telematica o presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

La formula telematica richiede in primis la registrazione a Fisconline/Entratel dell’Agenzia, successivamente occorre utilizzare l’applicazione RLI.

Se invece si opta per la registrazione in presenza presso gli uffici competenti, occorre portarsi con sé la seguente documentazione:

  • almeno 2 originali del contratto oppure 1 originale e 1 copia nella quale si attesta la conformità all’originale;
  • la richiesta di registrazione (compilazione del modello RLI);
  • in presenza di più contratti da registrare occorre far uso modello RR nel quale vanno indicati i contratti da registrare;
  • applicazione e pagamento delle marche da bollo per ciascuna copia del contratto (€16 per ogni 4 facciate scritte);
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24.

Che succede se invece si vuole cambiare nominativo nel contratto?

La cessione del contratto di locazione avviene nel momento in cui si vuole sostituire il nominativo indicato nel contratto stesso con un nuovo soggetto.

In assenza di un pagamento del corrispettivo, è necessario il versamento entro 30 giorni mediante modello F24 dell’imposta fissa pari a € 67 o il pagamento del valore pari al 2% del corrispettivo pattuito.

Nei casi che riguardano eventi estranei alla volontà delle parti (es. decesso del locatore, alienazione a terzi ecc.) si parla di subentro. In quest’ultimo caso non va versata alcuna imposta ma occorre comunicare tempestivamente la posizione del locatore all’ufficio competente.

Anche la proroga del contratto di affitto va comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Entro 30 giorni dalla scadenza va sempre e comunque versata l’imposta di registro utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia stessa. In alternativa va compilato il modello F24 per il versamento e presentato nuovamente il modello RLI all’ufficio in cui è avvenuta la registrazione del contratto.

Risoluzione del contratto

La risoluzione del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della sua scadenza naturale.

Entro 30 giorni dalla chiusura anticipata occorre procedere al versamento dell’imposta di registro (€ 67) mediante i servizi telematici o in presenza.

Se si è aderito al regime di cedolare secca non è dovuto il versamento dell’imposta di registro ma va comunque comunicata agli uffici competenti la risoluzione del contratto.

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