I contratti di locazione, più comunemente conosciuti come contratti di affitto, sono una parte essenziale degli accordi tra una persona che vuole affittare un immobile e un potenziale affittuario.

Negli ultimi anni, grazie anche all’introduzione di nuove leggi, sempre più persone sono portate a stipulare contratti di locazione per ottenere le massime garanzie durante l’utilizzo dell’immobile.

Se cerchi di risolvere tutti i problemi legati ai contratti di locazione vedremo come un commercialista può essere la soluzione ideale.

Contratti di locazione: che cosa sono

Il contratto di locazione è un contratto con il quale il locatore si impegna nel garantire a un soggetto terzo, detto locatario, la disponibilità della propria abitazione o altro bene immobile.

Il locatario è tenuto a versare un canone periodico al locatore, restituendo l’immobile nei tempi stabiliti prima che il locatario si insinui nella struttura.

Aspetto essenziale è la restituzione del bene in uso nei tempi e nello stato in cui è stato consegnato, al fine di tutelare entrambe le parti in caso di malfunzionamenti o difformità strutturali ed estetiche.

Contratto di locazione: a cosa serve

A cosa serve un contratto di locazione?

La sottoscrizione di un contratto di natura consensuale permette di beneficiare di una forma libera, cioè di non vincolarsi alle tradizionali forme contrattuali specifiche.

Ciò può indurre i soggetti interessati anche ad accordarsi oralmente.

Tale comportamento non dà garanzie ed è consigliabile sottoscrivere un contratto di locazione per tutelarsi in caso di controlli degli enti preposti.

Affittare un immobile, benché non sia complicato in sé, necessita di alcune condizioni per tutelare locatario o locatore.

Stipulare un contratto scritto garantisce a entrambe le compagini di gestire al meglio le condizioni in caso di mancato pagamento o di interventi sulla struttura affittata.

Serve, quindi, a tutelarsi dalle infrazioni statali e dalle potenziali problematiche annesse.

Contratti di locazione: come funzionano

Possedere una casa o un altro bene immobile e affittarlo non è così semplice come puoi immaginare.

Per capire come funziona il contratto di locazione è essenziale distinguere quattro macro categorie: soggetti, inquadramento dogmatico, riferimenti normativi e regole.

Vediamo perché sono così essenziali per il funzionamento di un contratto di locazione.

• Soggetti
  
• Inquadramento dogmatico
  
• Riferimenti normativi
  
• Regole

Soggetti

Nella gran parte dei casi il locatore, cioè colui che concede il bene in locazione, coincide con il proprietario del bene.

Non tutti sanno però che può essere semplicemente il referente del diritto, come nel caso di una coppia con comunione legale dei beni; in questo caso entrambi possono godere della locazione. L’immobile può quindi appartenere a più soggetti.

Inquadramento dogmatico

Quando si sceglie di sottoscrivere un contratto di locazione, a differenza di un contratto reale, si stipula un contratto consensuale.

Tale condizione sfocia in un effetto obbligatorio, poiché sono presenti sia dei debiti che dei crediti con lo scambio del canone mensile.

Tale processo è essenziale per determinare i corrispettivi e le potenziali locazioni gratuite.

Riferimenti normativi

Quando ti approcci al contratto di locazione il punto di riferimento è il codice civile, precisamente con l’art. 1571 c.c. e successivi.

Nello specifico è importantissimo determinare in quale condizione vuoi porti per identificare le potenziali imposte e il profitto.

Sebbene esista una normativa di carattere generale è interessante analizzare la legge sull’equo canone (27 luglio 1978 n.392) e la legge n.431 del 9 dicembre 1998.

In linea di massima, per avere un quadro più dettagliato, ti consigliamo di consultare il D.M. Infrastrutture e Trasporti 16 gennaio 2017, dove vengono specificati gli accordi da definire tra locatario e locatore per un contratto di locazione.

Regole

Quando decidi di scrivere un contratto di locazione è molto importante tener conto di alcune regole generali.

Nello specifico devi tener conto della durata della locazione, degli obblighi del locatore, degli obblighi del locatario, della manutenzione e delle riparazioni, e della restituzione del bene locato e infine della sublocazione.

Ti consigliamo di approfondire tali argomenti con un commercialista, questo saprà consigliarti la soluzione migliore per le tue esigenze.

Contratti di locazione: quali sono le difficoltà

La stipula di contratti di locazione porta con sé diversi problemi, legati prevalentemente alla gestione dell’inquadramento dogmatico e delle regole.

Ma quali sono le difficoltà che potresti riscontrare maggiormente in un contratto di locazione?

Vediamo quelle principali.

• Durata del contratto
  
• Rinnovo del contratto
  
• Canone
  
• Cauzione
  
• Interessi
  
• Utenze
  
• Risoluzione anticipata

Durata del contratto

Tecnicamente la legge prevede differenti tipologie di contratto, usualmente con tempistiche eterogenee.

Per i canoni liberi e di conseguenza per il contratto libero, i tempi sono usualmente di quattro anni più quattro anni di rinnovo.

Nel caso di un contratto di locazione concordato, i tempi sono usualmente di tre anni più due anni di rinnovo.

Se il tuo commercialista ritiene opportuno suggerirti un contratto transitorio, questo può variare da un mese a diciotto mesi di affitto.

Una delle soluzioni più interessanti per gli studenti universitari risiede nel contratto di locazione per studenti universitari fuori sede con durata da sei mesi a trentasei mesi.

Il rinnovo del contratto

Dopo otto anni, alla scadenza del contratto di locazione, si può provvedere al rinnovo secondo due modalità.

La prima in cui le due parti in tacito accordo asseriscono di voler continuare nelle stesse condizioni; nella seconda in cui una delle due parti non ha interesse nel rinnovare o vuole cambiare piano tariffario.

In questo caso il locatario deve informare il proprietario almeno sei mesi prima della scadenza del contratto in essere.

Canone

La scelta del canone non è così semplice come possa sembrare, questo può differire non solo in base alla città di riferimento, ma anche in base alla tipologia di contratto di locazione.

Nel caso in cui questo fosse con canone agevolato oppure concordato, sarebbe soggetto ad agevolazioni non solo per il locatore ma anche per il locatario.

Chi detiene un reddito basso può usufruire di detrazioni fiscali significative, dipendenti però dal Comune di riferimento.

Cauzione

Chi decide di stipulare un contratto con cauzione lo fa per il semplice scopo di tutelarsi nel caso in cui l’immobile venga consegnato in cattivo stato.

Nel momento in cui l’inquilino provoca dei danni alla struttura o agli interni dell’abitazione, il locatore può rifarsi sulla cauzione, adattando la cifra ai costi del danno stesso.

Una forma di tutela, quindi, che deve essere valutata per bene e che può riscontrare diverse problematiche soprattutto nei casi di locatari poco attenti.

Interessi

Non tutti sanno che, nel caso in cui si stipuli un contratto di locazione con cauzione è obbligatorio versare da parte del locatore gli interessi sul deposito cauzionale.

Molti sottovalutano tale aspetto, ma può risultare una problematica rilevante per locatori che non conoscono bene le leggi in essere.

Utenze

Uno dei problemi più ricorrenti quando si stipula un contratto di locazione è l’attivazione delle utenze.

Affinché si possa procedere con l’erogazione delle utenze è opportuno stabilire l’intestatario.

Nella gran parte dei casi, il proprietario dell’immobile, soprattutto con contratti a lunga durata, tende a consigliare all’inquilino d’intestare a sé le utenze.

Come è facile dedurre, per contratti di locazione di durata breve è opportuno definire insieme al proprietario quale possa essere la soluzione migliore.

Usualmente il locatore decide di mantenere le utenze intestate a proprio nome fino al raggiungimento della fine del contratto.

Risoluzione anticipata

Tantissimi affittuari riscontrano problemi inerenti alla risoluzione anticipata del loro contratto di locazione.

Sebbene sul contratto stesso sia indicata la data di scadenza, in alcune specifiche condizioni si può avere l’esigenza di recedere dal contratto con qualche mese o anno di anticipo.

In questo caso è importante avvalersi dell’art. 3, l. n. 431/1998 che se presente nel contratto permette, per gravi motivi, di poter recedere l’accordo.

Sono necessari, comunque, sei mesi prima della scadenza del contratto nel caso di accordi con tempistiche superiori ai dodici mesi.

Se tu dovessi essere un locatore allora le possibilità di liberarti di un locatario prima della scadenza sono veramente molto poche.

Usualmente il tempo di preavviso è di sei mesi o addirittura diciotto per i beni immobili a uso non abitativo.

Contratti di locazione: come risolvere le difficoltà velocemente

Un commercialista competente saprà come risolvere le difficoltà appena elencate.

Purtroppo, le dinamiche legate ai contratti di locazione sono veramente tante e riuscire a pianificare la soluzione migliore non è così semplice come si possa pensare, soprattutto se non si hanno le competenze per farlo.

Grazie alle abilità legislative e burocratiche potrai identificare il contratto migliore per te, sia nel caso fossi un locatore sia nel caso fossi un locatario.

Attraverso un’analisi oggettiva, il commercialista saprà trovare la soluzione ideale per le tue esigenze e per tutti gli aspetti legati alle detrazioni fiscali.

Non tutti hanno le informazioni per determinare quelle che sono le detrazioni fiscali.

Il commercialista, attraverso una disamina della tua condizione finanziaria, potrà proporti la legge da adottare e il contratto di locazione da stipulare per restare tranquillo.

I nostri commercialisti migliori sapranno indicarti la strada più consona per gestire tutte le attività correlate a questo argomento.

La corretta stesura del contratto di locazione è essenziale per tutelarti, che tu sia il proprietario dell’immobile o l’affittuario.

Servirti delle competenze degli specialisti può garantirti tranquillità e la massima trasparenza su tutti i cavilli legislativi in merito.

Molti sottovalutano le difficoltà che si riscontrano con un contratto di locazione scritto male, è consigliabile affidarsi ai professionisti per eliminare tutte quelle spiacevoli situazioni dove spesso è difficile intervenire in modo ottimale.

Per ricevere una CONSULENZA da parte del team di esperti dello Studio Pietrella e Brué sui contratti di locazione, il 345 9478660.

Fisseremo subito un colloquio telefonico o in video chiamata entro 24 ore per comprendere insieme a te se ci sono le condizioni operare insieme.