In questo articolo parleremo degli interessi legati ai contratti di mutuo, di leasing immobiliare e dei finanziamenti in generale.
Tratteremo, in particolar modo, il tema relativo al calcolo del tasso di usura e al tempo stesso affronteremo le problematiche ad esso connesse. Infine, illustreremo il concetto di anatocismo, oltre a fornirti l’indicazione di massima per verificare in autonomia se nel tuo contratto sono stati superati i tassi soglia usura.
Calcolo tasso usura: di che cosa si tratta e come verificare il calcolo interessi mutuo
Per farti comprendere in maniera approfondita l’argomento di cui stiamo trattando, è bene illustrare il significato di alcuni termini finanziari.
In primis, è necessario conoscere il concetto di tasso di interesse: misura percentuale applicata su una determinata somma che viene concessa, da un istituto di credito, a titolo di finanziamento, a un terzo soggetto; quest’ultimo a seguito della sottoscrizione di un contratto si impegna, oltre alla restituzione dell’importo ricevuto a prestito, anche alla corresponsione degli interessi, calcolati in base alla cifra e alla durata del piano di ammortamento.
La percentuale massima di interesse applicabile sui contratti di mutuo viene stabilita ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e del Tesoro.
Si parla di tasso usuraio quando la percentuale dell’interesse risulta eccessivamente elevata rispetto a un tasso ammesso dalla legge, ovvero quello del tasso effettivo globale medio stabilito del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
La verifica del calcolo interessi mutuo può avvenire solo se si è consapevoli di quello che la banca o un intermediario finanziario ci sottopone alla firma.
Chi sottoscrive un contratto di mutuo, accetta, infatti, il relativo piano di ammortamento previsto dalle condizioni contrattuali ed è bene sapere esattamente di cosa si tratta.
Piani di ammortamento del mutuo
Il piano di ammortamento è un documento contenente l’esposizione analitica delle rate che il debitore si impegna a rimborsare e può essere di diverse tipologie: italiano, alla francese, all’inglese (americano) o libero.
Con il piano di ammortamento italiano le rate, che il debitore si impegna a restituire, sono composte da una quota di capitale fissa e una quota di interessi decrescente, cioè, che diminuisce con il trascorrere dei mesi.
Il piano italiano risulta fra i più vantaggiosi poiché la quota relativa al capitale permanendo sempre costante comporta un’estinzione del mutuo più rapida, in tal modo la somma degli interessi che viene pagata risulta contenuta.
Il piano alla francese (applicabile ai mutui a tasso fisso, ma anche a quelli con tasso variabile) prevede che le prime rate siano composte da una quota di capitale minore rispetto a quella degli interessi.
Pertanto, con l’avvicinarsi della data di estinzione le rate risulteranno composte da una quota di capitale maggiore rispetto a quella degli interessi.
Il metodo di calcolo alla francese, in sostanza, consiste nel mantenimento di una rata di importo costante per tutta la durata del contratto di mutuo.
Il piano di ammortamento americano (o all’inglese), invece, consiste nell’associare ad una richiesta di mutuo una seconda domanda, di investimento, il cui guadagno prodotto da quest’ultima consente al mutuatario di rimborsare le rate del mutuo, in tal modo risulterà da rimborsare unicamente la quota di interessi.
Infine, il piano di ammortamento libero è quello che presuppone una rata da calcolarsi sulla base del capitale residuo e della periodicità del rimborso.
Le rate, da versare entro i termini previsti nel piano di ammortamento, sono composte soprattutto dagli interessi, mentre per quanto riguarda la restituzione del capitale, questo può avvenire anche con cadenza regolare, ma entro una specifica data di scadenza prevista nel contratto.
In sostanza, con il piano di ammortamento libero, ad ogni scadenza dovranno essere versati gli interessi, mentre il capitale può corrispondersi persino in un’unica soluzione, ma a condizione che avvenga non oltre il termine di scadenza previsto nel contratto di mutuo.
In Italia il piano di ammortamento più utilizzato è quello alla francese, con rate costanti per tutta la durata del mutuo (pertanto, se il mutuo, a rate mensili, ha una durata prevista di 20 anni, le 240 rate risulteranno tutte del medesimo importo).
Esempio di piano d’ammortamento del mutuo
Esempio, mutuo di € 100.000,00 della durata di 20 anni per acquisto prima casa, rata mensile per tutta la durata del mutuo di € 464,37 (per 240 rate = 20 anni).
La prima rata si compone di € 372,70 per capitale (importo richiesto) + € 91,67 per interessi (prezzo relativo alla concessione del mutuo da versare all’Istituto di credito che lo ha concesso).
La penultima rata (la n. 239) risulterà sempre di € 464,37, la variazione riguarda la sua composizione (€ 463,52 per capitale + € 0,85 per quota interessi).
In sostanza, nonostante la rata risulti apparentemente sempre la stessa, con l’avvicinarsi della data di estinzione del mutuo, il capitale che andrà a versarsi mensilmente apparirà maggiore rispetto alla quota degli interessi.
Quindi, prima di sottoscrivere un contratto di mutuo è necessario verificare la percentuale di interesse applicata al capitale che ci viene concesso a titolo di mutuo ed eventualmente rapportarsi al commercialista per verificare che al calcolo non sia applicato un tasso di usura.
Calcolo tasso usura: l’importanza di sapere svolgere il calcolo del leasing immobiliare
Il leasing immobiliare è un’alternativa al classico contratto di mutuo che consente di poter acquistare, ad esempio, un immobile mediante particolari agevolazioni.
Il contratto di leasing prevede la conclusione dello stesso in due momenti distinti e differiti nel tempo:
- Stipulazione del contratto
- Pagamento maxi rata e conseguente trasferimento del bene con sottoscrizione dell’atto di compravendita
Un contratto di mutuo, invece, prevede il trasferimento del bene alla stipula del contratto, con piena facoltà di disporre dell’immobile immediatamente.
Il vantaggio di un contratto di leasing rispetto ad uno di mutuo è dato dalla possibilità di poter portare in detrazione non solo la parte di rata relativa agli interessi passivi, ma l’intero canone, oltre all’importo della maxi rata finale.
Come avviene per il mutuo, anche nel contratto di leasing è possibile scegliere fra l’applicazione di un tasso di interesse fisso o variabile, ma a differenza del primo, con il leasing potrai acquistare un immobile pur non avendo una importante liquidità iniziale (che comunque è necessaria per pagare la maxi rata, le spese notarili, quelle di agenzia e le imposte di registro catastali e ipotecarie, oltre alle spese di istruttoria).
Anche in questo caso, però, occorre sempre prestare particolare attenzione agli interessi applicati, all’eventuale calcolo di un tasso usura, che può celarsi dietro a differenti indicazioni previste nelle condizioni contrattuali, le quali non sempre risultano agevoli da comprendere.
L’istituto di credito che, su indicazione del cliente, acquisterà l’immobile prescelto richiederà al sottoscrittore del contratto di leasing la corresponsione dei canoni calcolati mediante un tasso di interesse stabilito in fase contrattuale.
Risulta, pertanto, di fondamentale importanza comprendere se vi è una somma da versare anticipatamente o una maxi rata finale, oltre a verificare che il calcolo per leasing immobiliare non sia calcolato come tasso usura, ovvero che la percentuale di interessi applicato non superi il limite indicato dal MEF.
Calcolo tasso usura: non è raro incorrere in errore durante il calcolo degli interessi di prestito
Il prestito o finanziamento è uno dei prodotti maggiormente negoziati dagli istituti di credito e, proprio per via dell’alto numero e delle condizioni precarie di alcuni sottoscrittori, non è raro che chi concede denaro a prestito applichi una percentuale di interesse non proprio contenuta.
È stato verificato, più volte, che a un numero piuttosto elevato di finanziamenti venga applicato un calcolo tasso usura; ciò significa che gli ignari sottoscrittori corrispondono alla banca o all’ente finanziatore, oltre alla quota capitale, anche una percentuale di interessi decisamente superiore rispetto a quanto stabilito dal MEF quale limite massimo applicabile.
Non è semplice, soprattutto per chi non è del mestiere, comprendere se al prestito che si sta pagando siano o meno applicati interessi ad un tasso usuraio ed è per tale motivo che occorre rivolgersi al commercialista, soprattutto se la cifra finale da restituire risulta effettivamente troppo elevata rispetto al capitale liquidato dalla banca.
Se per un mutuo l’interesse si aggira intorno al 5%, per i finanziamenti può arrivare anche fino all’11%.
Percentuali superiori dovrebbero indurre chi sottoscrive un contratto di finanziamento a richiedere una consulenza presso un commercialista.
Calcolo degli interessi convenzionali
I contratti relativi ai mutui e ai finanziamenti prevedono l’applicazione di una percentuale di interessi da calcolarsi sulla somma capitale che viene richiesta.
L’importo che si ottiene con il calcolo interessi convenzionali è il prezzo che il debitore deve corrispondere al creditore a titolo di corrispettivo per il prestito erogato.
Gli interessi convenzionali, a differenza di quelli legali, traggono origine, come detto, da un accordo tra le parti, pertanto, dovranno essere indicati all’interno del testo contratto che andrà sottoscritto sia dal creditore che dal debitore.
Come già detto nei precedenti paragrafi, la percentuale degli interessi non dovrà risultare superiore al valore del tasso usuraio, poiché, in caso contrario, il relativo contratto potrà essere considerato illegittimo, comportando l’esonero dal pagamento degli interessi a carico del debitore.
Il tasso previsto per gli interessi convenzionali non dovrà essere superiore di un quarto rispetto alla percentuale indicata dal MEF.
Nello specifico, il Ministero del Tesoro considera come calcolo tasso usura un contratto che contiene un TAEG maggiore del 25% più 4 punti percentuali rispetto a quello medio operato dalla maggior parte degli istituti di credito.
Calcolo del tasso di usura e l’anatocismo sul mutuo
L’anatocismo è il calcolo degli interessi su gli interessi scaduti, non ancora corrisposti dal debitore.
Nell’ordinamento italiano, l’anatocismo sul mutuo è ammesso solo in poche occasioni.
L’articolo 1283 del Codice Civile prevede, infatti, che possano essere calcolati interessi moratori su eventuali interessi scaduti da almeno sei mesi e nel solo caso in cui sia stata proposta domanda giudiziale o, in alternativa, sia presente una convenzione posteriore alla scadenza.
In sostanza, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo nei termini concordati nel contratto sottoscritto, l’istituto di credito ha la facoltà di poter calcolare l’anatocismo sul mutuo, ovvero applicare gli interessi di mora sull’importo delle singole rate, quindi anche alla parte relativa agli interessi convenzionali.
Nell’applicazione dell’anatocismo sul mutuo non dovrà essere calcolato un tasso usura, pertanto, l’istituto dovrà tenere conto dei limiti soglia anti usura previsti dal Ministero delle Finanze.
Ad ogni modo, se vuoi verificare se sul tuo contratto sono stati calcolati gli interessi anatocismo sul mutuo, puoi rivolgerti al tuo commercialista, il quale controllerà la correttezza del calcolo applicato per la definizione della somma relativa agli interessi.
I tassi di soglia d’usura
Verificare in autonomia i tassi soglia usura non è agevole, soprattutto se non si è portati per le materie economiche.
Il Ministero del Tesoro ogni tre mesi fornisce il TEGM (tasso effettivo globale medio), cioè l’indicazione dei tassi medi che gli istituti di credito devono applicare ai propri prodotti finanziari, quali mutui e finanziamenti, ma anche sullo scoperto dei conti correnti.
L’articolo 2 della Legge 108 del 1996 definisce che ai fini del calcolo tasso usura, i tassi degli interessi devono essere aumentati del 50%. In sostanza se il tasso medio da applicare ai contratti di mutui è del 5%, si potrà definire tasso usura qualora la percentuale applicata fosse del 7,5%.
Se temi che l’importo relativo agli interessi passivi che ti è stato addebitato sia esagerato, non attendere il saldo dell’ultima rata: il commercialista è a disposizione per qualsiasi tipo di chiarimento anche quelli relativi alla semplice verifica della percentuale di interessi applicati al contratto da te sottoscritto.
Per ricevere una CONSULENZA da parte del team di esperti dello Studio Pietrella e Brué sul calcolo del tasso di interesse, chiamaci allo 345 9478660.
Fisseremo subito un colloquio telefonico o in video chiamata entro 24 ore per comprendere insieme a te se ci sono le condizioni per operare insieme.
