Ci sono molti termini in ambito edilizio che possono sembrare simili e mandare in confusione. Tra questi analizziamo insieme il significato di agibilità e quando si è in una situazione di regolarità.
Andiamo un po’ sul tecnico, chiarendo il significato di alcuni termini nell’ambito edilizio. Quando si parla di abitabilità, agibilità e permesso di costruire ci riferiamo a concetti sinonimi tra loro?
Ebbene no!
Si tratta di tre definizioni del tutto autonome fra loro che si fondano su presupposti diversi.
Per capirci il documento di agibilità ha lo scopo di verificare il rispetto delle norme sulla sicurezza, igiene e risparmio energetico di edifici e impianti.
Il titolo edilizio invece accerta il rispetto delle disposizioni in materia urbanistico-edilizia.
Non disporre di un titolo edilizio implica l’irrogazione di sanzioni verso l’attività realizzata.
Eppure uno dei dubbi sollevati e che ha aperto la strada a molteplici contenziosi, riguarda la coincidenza dell’attestazione di abitabilità o agibilità con il concetto di regolarità edilizia.
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Agibilità è sinonimo di regolarità? Un immobile abitabile o agibile basta per dimostrare la regolarità edilizia dello stesso?
La sentenza n. 2046/2024 del TAR Sicilia riprende e risolve questo arcano.
Tutto è nato da un contenzioso sorto tra un Comune e una società ricorrente proprietaria di un complesso alberghiero contro un ordine di demolizione per delle opere prive di titolo edilizio adeguato.
Peccato che l’ordine di demolizione sia sopraggiunto dopo 48 anni!
Realizzato nel 1964, l’edificio aveva ottenuto l’abitabilità nel 1976 e solo nel 2015 l’agibilità.
Come la mettiamo con la richiesta di demolizione tardiva delle opere? È lecita l’azione del Comune o è da ritenersi fuori tempo massimo?
Nonostante l’opposizione della società ricorrente, la sentenza chiarisce che
il fatto di aver rilasciato l’attestazione di agibilità non impedisce la contestazione successiva della presenza di difformità rispetto al titolo edilizio, dunque non esclude la possibilità di emettere un ordine di demolizione.
Al contrario, non disporre del titolo edilizio equivale a dichiarare illegittimo il certificato di agibilità poiché quest’ultimo non funge da attestazione dello stato legittimo di un immobile ma assume altre funzioni.
L’uscita del DL 69/2024 (Decreto Salva Casa) pubblicato qualche giorno fa cambia le norme sulla certificazione dello stato legittimo, una procedura velocizzata e ulteriormente semplificata che ammette due possibilità:
- la presentazione del titolo abilitativo dell’immobile che ne ha previsto l’edificazione o che ha concesso il via libera;
- validità mediante titolo, rilasciato o approvato, relativo all’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare.
Quindi in pratica si terrà conto solamente dell’ultimo titolo abitativo, senza dover ricostruire tutta la storia dell’immobile.
Ciò significa che un Comune che non ha provveduto a contestare le irregolarità passate, non sarà più in grado di farlo.
